Un marché immobilier qui explose, la crise financière

Fannie Mae et Freddie Mac sont deux organismes financiers créés par le gouvernement étatsunien pour développer le financement du logement en assurant le marché des prêts hypothécaires. Initialement cotées en Bourse et dotées d’un actionnariat privé,  Mae et Mac sont de fait nationalisées (bien que la traduction de mise sous tutelle soit plus littéralement pertinente, le mot nationalisation est aux Etats-Unis encore politiquement incorrect comme en témoigne cette boutade lancée par un sénateur républicain au Secrétaire du Trésor : « quand j’ai ouvert mon journal hier, j’ai cru que je m’étais réveillé en France. Mais non, il s’avère que le socialisme règne en maître en Amérique »).

Tant que ces agences privilégiaient les crédits accordés aux ménages les plus solvables, dits crédits primes, le système apportait à tous les agents en jeu satisfaction : les risques étaient répartis, les investisseurs profitaient de rendements élevés, les banques pouvaient accorder de nouveaux crédits et les ménages acquérir la maison convoitée. En revanche dès que les banques ont cherché à capter les ménages les moins solvables (la demande des crédits primes arrivant à saturation), la situation a commencé à se dégrader.

Ce sont ces crédits accordés aux ménages les moins solvables (parfois surnommés ninja : No-INcome, pas de revenu ; no-Job, pas d’emploi ; no-Asset : pas de patrimoine) que l’on appelle crédits subprimes. Voici quelques unes de leurs caractéristiques :

- pas ou peu d’exigences sur le passif de l’emprunteur
- pas ou peu d’apport personnel exigé
- seuls les taux d’intérêt sont remboursables dans un premier temps avec une redéfinition des termes au bout de 3 ans occasionnant alors une forte hausse des remboursements (opération appelée « reset »)
- le bien acquis par le ménage fonctionne comme un gage de remboursement
- le prêt court sur 30 ans

On a pu constater une forte augmentation de ces crédits subprimes : plus de 20% des nouveaux prêts entre 2005 et 2006. Une étude conduite par l’Université de Chicago illustre de façon singulière comment ces crédits se développent dans les zones les plus démunies économiquement et dont les habitants s’étaient vu refuser quelques années auparavant des crédits immobiliers.

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Le remboursement de ces crédits par les ménages américains suppose que la valeur du bien acquis augmente, ou au moins ne diminue pas. Le montant du prêt se rembourse « en un coup », les ménages ne disposant d’aucune réserve financière, seule la valeur du bien acquis leur assure la possibilité d’honorer leur dette. Tout va bien donc tant que les prix de l’immobilier sont dans une phase ascendante : les ménages et les banques ont confiance en l’avenir et en eux-mêmes, ils prêtent et empruntent, acquièrent des maisons et réalisent des profits.
Les problèmes commencent lorsqu’à partir de 2006 les prix de l’immobilier n’augmentent plus. On entre alors dans le cercle vicieux suivant :
La baisse des prix de l’immobilier rend les ménages insolvables, leur insolvabilité les conduit à se déclarer en faillite et donc dans l’impossibilité de rembourser leur emprunt. Concrètement, ils doivent alors donner les clés de leur bien à la banque et se retrouvent à la rue, les banques se retrouvent elles avec des biens à vendre, cette augmentation du nombre de biens immobilier sur le marché conduit à réduire leur prix … et on repart.

Une question demeure en suspend : pourquoi les prix de l’immobilier ont-ils cessé d’augmenter à partir de l’automne 2006 ? Il n’est pas possible malheureusement d’apporter une réponse claire à cette question.  Nous étions face à un marché de l’immobilier répondant aux caractéristiques d’une bulle spéculative : forte hausse de l’endettement due à des anticipations optimistes, euphorie sur le marché conduisant à minimiser les risques pris et à maximiser la recherche de profits, création d’une bulle qui finit toujours par éclater au moindre signe de méfiance des agents économiques. Les propos tenus par Alan Greenspan, président de la Fed de 1987 à 2006, peuvent ici consoler le lecteur frustré de cette réponse peu satisfaisante (à moins qu’ils ne le fassent frémir) : «une baisse sévère du marché immobilier est peu probable aux Etats-Unis, compte tenu de sa taille et de sa diversité » (2004) ; « si les prix des logements venaient à baisser, cela n’aurait pas de conséquences macroéconomiques importantes » (2005) ; « le pire de la baisse du marché immobilier est sans doute passé » (2006) [Propos repris dans Manière de voir, n°102, décembre 2008-janvier 2009, pp.69-70.].

Pour mieux comprendre, voir le schéma « Enchaînements à l’origine de la crise des subprimes » de la Documentation Française.

Publié le - Mis à jour le 15-02-2016

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